Налогово-Таможенный департамент Эстонии напоминает, что физическое лицо может из доходов от сдачи внаём жилого помещения или квартиры вычесть 20% от суммы доходов от найма на покрытие расходов, связанные со сдачей внаём. Для этого не надо представлять документы, подтверждающие произведённые расходы. 20%-ный вычет делается на основании декларации доходов физического лица при декларировании доходов от сдачи внаём жилого помещения.
20%-ный вычет из доходов от сдачи жилого помещения внаём применяется только на основании договора найма жилого помещения при сдаче внаём жилого помещения или квартиры. Договор найма жилого помещения имеет место тогда, когда по договору внаём передаётся жилое помещение, и договором установлено, что помещение будет использоваться для проживания. Например, если коммерческое товарищество берёт внаём жилое помещение, чтобы в нем организовать офис, то тот факт, что сдаётся внаём жилое помещение, не значит, что имеет место договор сдачи жилого помещения внаём.
К доходу от сдачи внаём не относятся побочные расходы, а также расходы по содержанию и улучшению здания (статья 292 Обязательственно-правового закона), если наниматель их сам оплачивает или компенсирует наймодателю. Поправка к Обязательственно-правовому закону, вступившая в силу с 14 января 2021 года, позволяет заключать более обширные соглашения о передаче арендатору расходов на содержание и улучшению всего здания. Также, в случае, когда разумные и необходимые расходы на износ или ухудшение, вызванные обычным договорным использованием жилья, перекладываются на арендатора.
По этой причине доход от аренды не включает дополнительные расходы, оплачиваемые арендатором (коммунальные расходы), а также расходы на содержание и улучшение здания (например, ремонтный фонд квартирного товарищества или выплаты по кредитам). Кроме того, расходы, оплаченные арендатором для устранения износа, связанного с обычным использованием жилья, не учитываются как доход от аренды.
К числу побочных расходов и повинностей не относятся платежи на погашение кредита сдаваемой внаём квартиры или земельный налог, и в случае, если наниматель оплачивает данные платежи за наймодателя, то уплаченные нанимателем суммы считаются доходом наймодателя от сдачи внаём.
В случае, если наниматель сделал в снимаемом жилом помещении улучшения, в результате которых стоимость жилого помещения повысилась, и если после прекращения договора найма нанимателю расходы не компенсированы, тогда доходом наймодателя считается увеличение стоимости квартиры в результате произведённых улучшений.
Если же наниматель делает ремонт, в результате которого стоимость квартиры не увеличивается, т. е. восстановительный ремонт, то у наймодателя не возникает облагаемый налогом доход.
Если договор найма заключён с юридическим лицом, то юридическое лицо должно удерживать подоходный налог с выплачиваемой наймодателю брутто-суммы, за исключением побочных расходов и повинностей. Наймодателю возвращается на основании декларации о доходах 20% переплаченного подоходного налога с дохода, полученного от сдачи в наём.
Примеры декларирования доходов от сдачи в наём
Пример 1
Согласно договору найма жилого помещения, сумма платы по договору составляет 200 евро в месяц, и наниматель согласно договору, должен оплачивать по счету квартирного товарищества также и коммунальные платежи. Наниматель платит наймодателю 200 евро и квартирному товариществу 150 евро. Наймодатель должен декларировать доход от найма 200 евро за календарный месяц.
Пример 2
Согласно договору найма жилого помещения, сумма платы по договору составляет 200 евро в месяц и согласно договору, наниматель оплачивает наймодателю коммунальные платежи по счету квартирного товарищества. Наниматель перечисляет в месяц на счет наймодателя 350 евро. Наймодатель оплачивает квартирному товариществу на основании счета 150 евро. Наймодатель должен декларировать доход от найма 200 евро за календарный месяц.
Пример 3
Собственник квартиры и наниматель заключили договор найма жилого помещения, и согласно договору наниматель вместо платы за наем платит за собственника квартиры платежи на погашение кредита, взятого для приобретения квартиры. Собственник квартиры должен указать в декларации о доходах суммы, уплаченные на погашение кредита, в качестве дохода от найма.
Пример 4
Если договор найма жилого помещения заключён с юридическим лицом и сумма платы по договору найма по составляет 200 евро в месяц, то наниматель (юридическое лицо) обязан с платы по найму удержать подоходный налог по ставке 20% (40 евро). Физическому лицу выплачивается сумма за вычетом удержанного подоходного налога 160 евро (200 – 40 = 160). Наниматель обязан указать в декларации брутто-сумму выплаты по договору найма (200 евро):
– под кодом 57 в приложении 1 декларации TSD в случае выплаты физическому лицу – резиденту или
– под кодом 185 в приложении 2 декларации TSD в случае выплаты физическому лицу – нерезиденту.
В предварительно заполненную декларацию о доходах физического лица данный доход будет уже внесён, так как наниматель указал в декларации выплаты по договору найма жилого помещения. На основании представленной декларации о доходах подлежащий налогообложению доход от найма жилого помещения будет уменьшен на 20%, и, соответственно, подоходный налог будет пересчитан и составит 32 евро ((200 – 20% × 200) × 20%). Однако следует учитывать, что на окончательную сумму подоходного налога, рассчитанного на основании декларации о доходах, влияют годовой доход и разрешённые вычеты.
Примечание!
* Декларацию TSD (декларацию по подоходному и социальному налогам) подаёт плательщик, которым в данном примере является юридическое лицо.
Внимание!
Если жилое помещение предоставляется в пользование для размещения людей, то в этом случае нельзя применить 20%-ый вычет, а полученный доход следует декларировать в качестве дохода от аренды. Например, при предоставлении в пользование жилого помещения для временного размещения людей через AirBnB или booking.com частное лицо, для которого это не является предпринимательской деятельностью, должно отразить в своей декларации о доходах брутто-сумму дохода, из которой расходы, в том числе плату за услуги, вычесть нельзя.
Также нельзя применить 20%-ый вычет из дохода, полученного по договору от сдачи жилья в субаренду, и доход следует декларировать как доход от аренды.