Рийгикогу принял законодательные поправки, регулирующие аренду помещений

Эстонский парламент принял в среду поправки в Обязательственно-правовой закон, регулирующие отношения аренды.

Необходимость принятия поправок была обоснована тем, что законодательное регулирование аренды не менялось почти 20 лет, и участники рынка указывали на необходимость привести ее в соответствие с изменившимися условиями, разрешив в законе арендодателю и арендатору более гибко регулировать свои отношения путем заключения различных двусторонних соглашений.

За принятие поправок проголосовали 73 депутата Рийгикогу, против голосовали депутаты от Социал-демократической партии и один центрист.

Неустойка и пеня

Из наиболее важных изменений принятые поправки отменяют абсолютный запрет на включение в договор аренды жилого помещения условия об уплате неустойки. Теперь в договор можно включать возможность уплаты неустойки за нарушение арендатором неденежного обязательства, размер которой не может превышать 10% месячной арендной платы.

Кроме того, можно будет договориться о взимании пени при нарушении денежного обязательства, размер которой может до трех раз превышать установленную в законе ставку.

Повышение арендной платы

Повышать арендную плату теперь можно будет не раз в шесть месяцев, а раз в год.

В договор аренды жилого помещения, заключенного на срок не менее трех лет, можно будет включить условие о праве арендодателя в одностороннем порядке повышать арендную плату раз в год, четко указав основания, на которых это может делаться.

Расторжение договора из-за повышения арендной платы

Если арендодатель повышает арендную плату в рамках бессрочного договора аренды, то арендатор может отказаться от договора в течение 30 дней после получения соответствующего уведомления, при этом после отказа от договора арендатор сможет оставаться в помещении еще 30 дней, платя прежнюю арендную плату.

Арендодатель получил право отказаться от договора, если арендатор задерживает платежи в течение двух последовательных месяцев, а не трех, как было раньше. При этом арендодатель обязан сообщить об этом арендатору, предоставив ему 14-дневный дополнительный срок для погашения задолженности. Дополнительный срок можно не предоставлять, если арендатор в течение предшествовавшего года дважды просрочил уплату.

Компенсация обычного износа

В условия договора теперь также можно включать положение о компенсации арендатором обычного износа жилого помещения, возникающего при его использовании.

Например, собственник помещения может потребовать от арендатора замены обоев перед освобождением квартиры; на счет арендатора также можно будет относить и платежи в ремонтный фонд дома.

Участники рынка считают новое регулирование недостаточным

Участники рынка считают новые поправки недостаточными и предупреждают, что они могут повлечь за собой новые судебные разбирательства.

По мнению юриста Hugo.legal Мерике Роозилехт, изменения в закон были внесены в интересах арендодателей.

«Я полностью убеждена, что поправки в закон совершенно не соответствуют интересам арендаторов, а полностью отстаивают интересы арендодателя. Арендодатель может налагать на арендатора больше обязательств по оплате, например, платежи в ремонтный фонд дома и платежи по кредиту, а также требовать неустойку за нарушение неденежного обязательства, что закон раньше не разрешал», — сказала Роозилехт «Актуальной камере».

Неустойку можно будет требовать, к примеру, за домашнее животное, курение, шум или даже за то, что арендатор не поменял батарейки в датчике дыма. По оценке Роозилехт, эти изменения повлекут за собой и новые судебные разбирательства, пока в новую ситуацию не будет внесена правовая ясность.

Между тем агентства по недвижимости считают принятые поправки недостаточными, поскольку по-прежнему нет возможности выдворить нарушающего договор арендатора без проволочек.

Исполнительный директор «1Partner Kinnisvara» Мартин Вахтер отметил, что новая редакция закона не решит споры между арендодателями и арендаторами. «Здесь остается проблема арендаторов-«клещей», которые отказываются съезжать. Если арендатор не выполняет закон, то это не меняется и в свете нового закона», — сказал Вахтер.

Новые возможности по взысканию с арендаторов расходов на обычный износ помещения будут внедряться в договоры постепенно, считают в крупнейшей в Эстонии компании по сдаче квартир в аренду «Lumi Capital».

«Это только возможность, и я думаю, что ее начнут включать в договоры постепенно. Но только в том случае, если сами арендаторы с этим согласны», — сказал партнер «Lumi Capital» Мартин Рекор.