Информационным поводом для написания мной сегодняшнего поста стали решение Государственного Суда Эстонии по гражданскому делу nr 3-2-1-43-15 и небольшая заметка в блоге присяжного адвоката Алана Бийна (Alan Biin), посвящённая подробностям этого судебного заседания и вынесенному судом на этом заседании решению.
Наверное, вы спросите меня, чем таким было примечательно прошедшее заседание Государственного Суда Эстонии, если о нем написал в своём блоге присяжный адвокат, а лично я не пожалел пары часов своего времени, потраченных мной на перевод решения суда с эстонского языка на русский, а также на написание данного поста. Открою вам маленькую тайну. Дело в том, что данное решение Государственного суда Эстонии уточняет обязанности продавца квартирной собственности и права покупателя при отчуждении квартирной собственности.
Сразу честно признаюсь, что мне данное решение суда, мягко говоря, не нравится. И я не перестаю удивляться изощрённому уму судейских в Эстонии, рождающих подобные решения. Но, к сожалению, право на возмущение этим решением у меня сейчас есть, а вот права не выполнять данное решение суда в будущем у меня нет – нет этого права у меня сейчас и нет этого права в будущем, если я захочу в будущем кому-то продать квартиру в Эстонии. Иными словами, возмущаться этим решением мы с вами можем, но выполнять и учитывать это решение нам с вами придётся и не только нам, но и всем продавцам квартир в Эстонии, которые не хотят в будущем “влететь на бабки”.
Впрочем, перехожу к подробностям. В том конкретном случае, который рассматривал Государственный суд Эстонии, продавец квартирной собственности опубликовал в объявлении информацию, что : „в доме имеется действующее квартирное товарищество“, а также, что: „в квартире заменена электропроводка.“ То есть продавец использовал в своём объявлении самые расхожие типовые фразы, которые обычно используются в большинстве объявлений о продаже квартир, и каждый из нас легко может убедиться в том, что подобные фразы можно увидеть практически в каждом втором объявлении. Но, к сожалению, после покупки квартиры покупателю стало ясно, что квартирное товарищество в доме не было действующим и не было способно вообще управлять домом. Также выяснилось, что квартирная электропроводка была заменена только частично, а заменённая часть проводки была соединена с электрической системой дома способом, опасным для жизни. В довершении к вышеизложенному выяснилось, что квартирное товарищество взяло кредит, за возврат которого отвечали собственники квартир, а продавец всю эту информацию до заключения договора продажи покупателю не сообщил.
Покупатель, узнав о кредитной обязанности, а также об изъянах купленной квартиры, потребовал от продавца признать договор купли-продажи недействительным, но продавец с этим требованием покупателя не согласился. Спор между покупателем и продавцом прошёл суды всех ступеней и дошёл до Государственного суда, который вынес решение в пользу покупателя и дал свои рекомендации для разрешения подобных споров в будущем:
• разумный срок для признания договора недействительным не должен быть в общем случае меньше 6 месяцев, начиная с момента, когда стало известно об изъянах;
• у покупателя квартирной собственности есть право знать, связаны или нет квартирное товарищество, а также квартирная собственность, с банковским кредитом;
• продавец квартирной собственности должен дать покупателю информацию о том, эффективно ли работает в доме квартирное товарищество или не эффективно.
Seega teadmiseks korteriomandi müüjatele – Te peate ostjat informeerima kõikidest korteriga seotud olulistest asjaoludest. Ei piisa üksnes ruutmeetrite ja põrandakattematerjalide kirjeldamisest ning piltide avaldamisest kuulutuses, Te peate ostjale avaldama ka muud korteriga (korteriühistuga) seotud olulise informatsiooni mille vastu ostjal võib huvi olla.
К сведению продавцов квартирной собственности – Вы должны информировать покупателя обо всех связанных с квартирой существенных обстоятельствах. Вы не должны ограничиваться в своих объявлениях только числом квадратных метров и описанием полового покрытия, а должны дать покупателю всю ту существенную информацию, связанную с квартирой и квартирным товариществом, к которой у покупателя может возникнуть интерес.
К сведению покупателя – не ограничивайтесь только визуальным осмотром покупаемой квартиры. Выясните для себя еще до принятия решения о покупке правовую ситуацию и вытекающие из этого возможные риски. Образовано ли квартирное товарищество, действующее ли это товарищество, брало ли квартирное товарищество кредит, аккуратно ли возвращается ли данный кредит или с обслуживанием кредита товарищества есть трудности и т.д.
Если продавец умышленно скрывает от покупателя связанные с квартирным товариществом проблемы, тогда есть риск, что покупатель может отказаться от договора продажи и потребовать от продавца возмещения расходов по заключению и признанию ничтожности сделки.
В общем, я надеюсь, что мой сегодняшний пост убережёт вас, как продавца квартирной собственности, от ошибок, подобных тех, которые допустил продавец квартиры, о котором я сегодня написал. И вы будете под подпись информировать своих покупателей обо всех характеристиках продаваемой вами квартиры и дома, где эта квартира находится. Во избежание возможных злоупотреблений со стороны нечестных покупателей я рекомендую доводить всю эту информацию до покупателя только в письменном виде и только под подпись. Этим вы поможете покупателю принять решение о покупке и одновременно закроете ему все пути для возможного отказа от уже заключенной сделки, ибо нет никакой гарантии, что покупатель со временем не передумает и не начнет в будущем искать повод для признания заключённого между вами договора купли-продажи ничтожным.
Могу вам рассказать историю, как гос служащие эстонии в городе Силамяе принудительно продали мою квартиру за 5400 самим себе, не сообщая мне об этом, и в результате я потерял 20000 евро. Nice
Расскажите. Можете изложить её в комментарии ниже. Если ваша история окажется реально интересной, тогда ваш комментарий превратится в публикацию.