В своих постах я обычно не люблю затрагивать две темы или более, но сегодня решил всё же отступить от этого правила и попытаюсь ответить одним постом сразу на два вопроса. Один вопрос, на который я хочу дать сегодня ответить, я вынес в заголовок сегодняшнего поста. Это вопрос — чем обусловлен возможный «перегрев» таллинского рынка недвижимости?
Кстати, в этом месте я хочу оговорится и сразу предупредить тех, кто возможно не согласится с моими выводами, что это только моя точка зрения и я не настаиваю на том, что я являюсь по этому вопросу, как и по многим другим проблемам, истиной в последней инстанции. Я ведь не эстонский «эксперт», которые, как известно, давая свою оценку того или иного события, всегда искренне считают, что в мире есть только одно правильное мнение — это их собственное, а все остальные ответы и выводы априори считаются неправильными. Впрочем, я немного отвлекся. Продолжу, как говорится, по теме.
Почему у меня возник вопрос по поводу «перегрева» таллинского рынка недвижимости? Дело в том, что сегодня на портале e24 было опубликовано мнение директора одного из таллинских бюро недвижимости Андреэ Райда, в котором тот, в частности, отмечает, что количество сделок по купле-продаже квартир в Таллине в последнее время находится на очень высоком уровне. По словам маклера, количество сделок с недвижимостью в Таллине в последние 2-3 года значительно выросло. Соответственно, маклер делает вывод о том, рынок не смог удовлетворить возросший спрос, что привело к росту цен на недвижимость в Таллине. Эксперт добавляет, что «идут разговоры о новом буме или мыльном пузыре, хотя, по более сдержанной оценке, в настоящее время происходит перегрев рынка».
Не знаю, что имел ввиду под «перегревом» таллинского рынка недвижимости маклер, процитированный мной выше, но я лично не вижу ничего необычного в росте числа сделок с недвижимостью в городе Таллине. На мой взгляд, в этом росте нет никакого чуда и все объясняется исключительно миграцией и весьма херовым состоянием эстонской экономики, вынуждающей одних жителей Эстонии массово уезжать на работу за рубеж, а других жителей также массово переезжать из уездных городов и волостей в Таллин.
Лучше всего подтверждает мои выводы миграционная статистика по городу Таллину за прошлый год, опубликованная сегодня порталом TallinnCity:
В 2013 году из Таллина уехали — 11098 человек
Уехали в другую страну — 3532 человека
Уехали в волость Виймси — 1009 человек
Уехали в волость Раэ — 633 человека
Уехали в волость Харку — 593 человека
Уехали в город Маарду — 357 человек
Уехали в волость Сауэ — 348 человек
Уехали в город Тарту — 301 человек
Уехали в волость Саку — 269 человек
Уехали в город Пярну — 187 человек
Уехали в город Палдиски — 180 человек
Уехали в Йыэляхтме — 173 человек
Уехали в волость Кийли — 172 человека
Уехали в город Нарву — 143 человека
Уехали в город Сауэ — 130 человек
Уехали в Кейла — 129 человек
В 2013 году в Таллин переехали — 18524 человек
Приехали в Таллин из-за рубежа — 1613 человек
Приехали из города Тарту — 1177 человек
Приехали из волости Виймси — 957 человек
Приехали из города Нарвы — 873 человека
Приехали из города Маарду — 736 человек
Приехали из волости Харку — 677 человек
Приехали из города Пярну — 640 человек
Приехали из города Кохтла-Ярве — 639 человек
Приехали из волости Раэ — 478 человек
Приехали из волости Сауэ — 421 человек
Приехали из города Кейла — 304 человека
Приехали из волости Саку — 295 человек
Приехали из города Раквере — 293 человека
Приехали из города Силламяэ — 269 человек
Приехали из города Вильянди — 273 человека
Очень много таллинцев уезжает за рубеж. Например, в прошлом году из Таллина за рубеж уехало 3532 человека, а вот приехало в Таллин на ПМЖ новых иностранцев, а также вернулось из-за рубежа бывших таллинцев, уже гораздо меньше — всего-навсего 1513 человек.
В порядке внутренней миграции в Таллин, как следует из статистики, из других городов чаще всего переезжают жители Тарту и Нарвы. Так жителями Таллина в прошлом году стали 1177 бывших жителей Тарту человек и 873 бывших жителей Нарвы, а вот, в обратном направлении в Тарту и в Нарву переехали соответственно только 301 и 143 бывших жителей Таллина.
Большой любовью пользуется Таллин и у жителей близлежащих волостей и городов. Из волости Виймси в Таллин переехало 957 человек, из волости Харку — 677 человек, из города Кейла — 304 человека, из города Палдиски — 263 человека, из города Маарду — 736 человек.
Правда, наблюдается и обратный миграционный процесс, который наиболее активно идет в волостях Виймси и Рае. В эти волости приехало в два раза больше таллинцев, чем оттуда уехало — 1009 и 633 соответственно.
Естественно, что часть уезжающих продают свои квартиры, а часть приезжающих эти самые квартиры себе покупают. Понятно, что среди иностранцев преобладают люди с деньгами, которые, как говорится, за ценой не стоят, что в свою очередь ведет к росту цен на квартиры. Есть ли в этом признаки «перегрева»? Не думаю, что наблюдается какой-то «перегрев», так как большинство квартир в Эстонии в последнее время покупается без участия банков, то есть квартиры покупаются на собственные деньги. Следовательно, высокие цены на недвижимость в Таллине держатся сейчас за счет дефицита предложения, а не из-за высокой доступности кредитов. А это значит, что «перегрев» таллинскому рынку недвижимости не грозит и особенно беспокоиться по части того, что слишком много таллинских квартир меняют своих хозяев, не стоит.
Под сомнением лично для меня и другой вывод эксперта, а именно вывод о том, что «высокие цены на недвижимость позволяют сейчас поменять старую квартиру на новую». Кстати, второй вопрос, который я хотел сегодня затронуть, касается именно этого вывода эксперта и вопрос этот — Можно ли сейчас без доплаты поменять старую квартиру на новую?
По словам Райда, нынешняя ситуация позволяет владельцу продать старую квартиру по высокой цене и купить вместо нее новую, рядный бокс или участок земли. «Таких сделок в последнее время становится все больше», — отметил эксперт.
В том, что одни квартиры или дома продаются, а другие покупаются, я лично не вижу ничего плохого или необычного. Так было всегда. Старики переезжают в квартиры поменьше, молодежь переезжает в квартиры попросторней. Кто-то из собственников решает продать свою квартиру в спальном районе и купить дом за городом. То есть идут естественные процессы.
В чем я лично очень сомневаюсь, так это в том, что можно в связи с высокими ценами на недвижимость без доплаты поменять старую квартиру на новую. Если, конечно, продаваемая вами квартира не находится в Старом городе в Таллине, а вы не воспылали желанием обменять эту старую квартиру на новостройку в районе Ласнамяэ или Мустамяэ. Такой обмен без доплаты теоретически, конечно, возможен, но на деле он практически не реален, если только владелец продаваемой элитной квартиры не сошел с ума ….
Кстати, если кто-то из читателей моего блога хотел бы обменять свою большую квартиру в Таллине на меньшую квартиру в Таллине, или меньшую квартиру в Таллине на большую, то он вполне может обращаться ко мне. Понятно, что подобная схема по обмену квартир никогда не была особенно легкой, но попробовать осуществить её все же можно …
Правда, одной из сторон сделки в большинстве случаев все-таки придется что-то доплатить другой стороне, ибо по настоящему равноценные обмены в жизни встречаются редко. Кстати, я готов рассмотреть предложения по обмену квартир в Москве или Питере на недвижимость в Таллине, Пярну или Харьюмаа. Как говорится, пишите … Будем посмотреть!