Сегодня я хочу поговорить на одну очень актуальную тему, а именно поговорить о том, как правильно декларировать доходы от сдачи квартиры или дома в Эстонии? Впрочем, этот же вопрос может звучать и чуть-чуть по другому — например, как правильно декларировать доход от аренды квартиры или дома в Эстонии?
Признаюсь, что тему для своего сегодняшнего поста я выбрал не случайно. Мысль написать о налогообложении доходов от сдачи квартиры в Эстонии пришла ко мне после того, как я ознакомился с информацией, опубликованной сегодня на эстонском портале экономических новостей — E24.
Впрочем, я уверен, что большинство из вас эту информацию еще не читали, поэтому стоит пояснить, о чем собственно в ней идет речь. А речь в этой информации идет о «нехороших владельцах квартир», сдающих свои квартиры в аренду, но при этом самым нахальным образом отказывающихся платить налоги со своих доходов от сдачи квартир и не менее нахально кладущих суммы от аренды себе в карман (!!!!). Прикольная, одним словом, опубликована на этом портале информация! Признаюсь, что лично у меня отношение к опубликованной на портале информации из-за её подачи очень и очень неоднозначное!
Судите сами. Оказывается, по данным Таможенно-Налогового департамента Эстонии, доход от сдачи недвижимости в наём (или аренду) получили в Эстонии в 2011 году 21 612 частных лиц, которые получили этой самой аренды на сумму аж целых 25,7 миллионов евро. Плюс предприниматели-физические лица (FIE) в общем количестве 1 490 штук 🙂 задекларировали в прошлом году доходы от аренды на сумму 7,8 миллионов евро. Всего, как пишет портал Е24, в прошлом году зарегистрировали свой доход от аренды недвижимости 23102 человек и набралось этого самого дохода от аренды на сумму 33,5 миллиона евро.
Портал отмечает, что число людей, задекларировавших в декларации за 2010 год в качестве дохода от сдачи недвижимости в наем или аренду, составило 21 551 человек, а общая сумма аренды, полученной ими, составила 30 миллионов евро. Таким образом, можно сделать вывод о том, что количество людей, декларирующих в Эстонии от аренды недвижимости, с каждым годом растет. Правда, Налогово-Таможенный департамент Эстонии не пожелал оценивать количество людей, которые уклонились от своей «почетной обязанности» по декларированию доходов от аренды.
Но управляющий отделом контроля Налогово-Таможенного департамента Кайдо Лемендик отметил, что «сокрытие доходов от сдачи в аренду является одной из проблем департамента в его повседневной работе», подчеркнув, что департамент дополнительно информирует людей о необходимости декларации подобных доходов, и уточнив, что в первом квартале 2011 года таких уведомлений было разослано департаментом более 500.
Ну, как? Я вас убедил в том, что налоги с доходов от сдачи квартиры надо платить? Вам стало страшно и Вы готовы начать честно декларировать свои доходы от сдачи в аренду своей квартиры? 🙂 Тогда отлично! Это означает, что пришло наконец время поговорить о том, как следует правильно декларировать в Эстонии доход от сдачи квартиры. Правда, сразу оговорюсь, сделать нам это будет не очень просто, ибо наше любимое государство позаботилось о том, чтобы максимально усложнить эту процедуру для хозяев квартир! Хотя эту сложность вы почувствуете на себе, если захотите заплатить налоги с дохода от сдачи квартиры не только по закону, но ещё и по справедливости, так как совместить эти понятия в данной ситуации у вас не получится.
И так. Вы сдаете принадлежащую вам квартиру в аренду и хотите честно декларировать полученный от аренды доход? Государство предлагает вам две возможности для декларирования своих доходов от сдачи недвижимости в аренду. Вы можете сделать это в двух качествах — вы можете подать декларацию в качестве частного лица или можете подать декларацию в качестве предпринимателя-физического лица (FIE).
Соответственно при получении арендной платы вы должны будете, как требует сайт Налогово-Таможенного департамента, сначала определить, является или не является ваш доход, полученным от предпринимательской деятельности.
При оформлении своего дохода от сдачи квартиры в аренду в качестве дохода от предпринимательства человек должен быть предварительно зарегистрирован в качестве предпринимателя-физического лица (FIE). Обращаю ваше внимание на очень важный в данной ситуации момент: регистрация в качестве предпринимателя-физического лица «задним числом» в Эстонии не возможна.
Если доход является доходом от предпринимательства, то его следует по завершению года декларировать на бланке формы Е декларации о доходах от предпринимательской деятельности.
Если же вами получен доход от сдачи квартиры или дома в аренду, но он не является вашим доходом от предпринимательства, ибо вы не регистрировались до этого в качестве предпринимателя-физического лица, тогда этот доход вам следует декларировать на бланке формы А, при этом, если с дохода уже был удержан подоходный налог (это бывает в случаях, когда арендную плату хозяину квартиры платит фирма), то доход надо указывать в таблице 5.1, если же подоходный налог не удержан (это бывает в случаях, когда арендную плату хозяину квартиры платит частное лицо), то в таблице 7.3.
Правда, если арендующий возмещает в соответствии с договором об аренде помимо арендной платы еще и расходы, связанные с использованием помещения (например, расходы на электричество и настольный телефон), то такое возмещение расходов доходом не является и его декларировать не надо.
Я надеюсь, что по информации, изложенной выше, у вас особых вопросов не возникло и вам теперь ясно, какие бланки и каких форм вам нужно будет заполнять в случае получения предпринимательского дохода от сдачи квартиры и в случае получения дохода от сдачи квартиры, не являющимся предпринимательским доходом. Но думаю, что вам пока не ясно главное — в качестве кого вам все-таки выгодней декларировать ваш доход от сдачи квартиры в аренду — в качестве просто физического лица или в качестве физического лица-предпринимателя.
И именно поэтому я сейчас подробно опишу все плюсы и минусы обоих вариантов, а вы уже сами решите, что какой вариант декларирования дохода от сдачи квартиры в аренду вам подойдет больше.
1. Декларирование дохода от сдачи квартиры в аренду в качестве просто физического лица.
Плюсы:
Плюсов в этом случае у вас два. Плюс первый — минимум бюрократических формальностей и минимум расчетов. Вам не потребуется себя где-то предварительно регистрировать, а будет достаточно по завершению года просто перечислить в своей декларации все суммы, поступившие вам на счет в течение прошедшего года от вашего арендатора. Плюс второй — вы сможете заплатить все налоги с доходов от сдачи квартиры в аренду и в дальнейшем спать спокойно. 🙂
Минусы:
Минусов в этом случае у вас, конечно, заметно больше, чем плюсов. Самый главный минус — это, что вы должны будете скрупулезно перечислить в своей декларации все суммы, которые вам заплатил арендатор, и заплатить с них подоходный налог в размере 21% , но при этом вам запрещено снимать с этих сумм какие-либо расходы, связанные с вашей недвижимостью (например, вам нельзя снимать с ваших доходов от квартиры расходы по её ремонту). В соответствии с п.5 статьи 14 «Закона о подоходном налоге»:
(5) Äriregistrisse kantud füüsilisest isikust ettevõtja võib teha oma ettevõtlustulust 6. peatükis lubatud mahaarvamisi. Enne füüsilisest isikust ettevõtja registreerimist tehtud kulud võib ettevõtlustulust maha arvata, kui need on seotud ettevõtja registreerimisega või ettevõtluse alustamiseks vajalike tegevuslubade ja registreeringute saamisega.
снимать расходы с доходов от сдачи квартиры в аренду имеет только физическое лицо-предприниматель (FIE), зарегистрированное в качестве такового в Коммерческом Регистре Эстонии. Из этого минуса неминуемо рождается другой минус — вам неминуемо придется платить подоходный налог в размере 21% с доходов, которых у вас — или не будет совсем, или которые будут реально на порядок меньше тех, с которых вам придется платить подоходный налог.
2. Декларирование дохода от сдачи квартиры в аренду в качестве физического лица-предпринимателя.
Плюсы:
Плюсов в этом случае, как и в случае предыдущем, у вас будет снова два. Плюс первый — вам разрешат по закону снять со своих доходов от сдачи квартиры все расходы, связанные с вашей недвижимостью (в том числе, расходы по её ремонту), а это значит, что вы сможете платить с прибыли от аренды, а не со всех сумм, которые поступают на ваш расчетный счет от арендаторов. Плюс второй у вас будет такой же, как и в предыдущем случае, то есть вы сможете заплатить все налоги с доходов от сдачи квартиры в аренду и в дальнейшем спать спокойно. 🙂
Минусы:
Минус первый — регистрация в качестве предпринимателя-физического лица потребует от вас выполнения довольно большого количества бюрократических формальностей, в том числе, вам потребуется заранее зарегистрировать себя в качестве предпринимателя-физического лица в Коммерческом Регистре. Минус второй — в ряде случае (подробнее об этом вы сможете прочитать здесь) вам придется платить не только подоходный налог от дохода от сдачи квартиры в аренду, но придется платить еще и социальный налог … при этом его придется платить в качестве авансовых платежей. В итоге, заплатив в полном объеме налоги с дохода от сдачи квартиры в аренду вы сможете в итоге остаться без этих самых доходов, так как не менее половины ваших доходов от аренды просто сожрут обязательные налоги.
Впрочем, если вы решите, что вам, как и мне лично, не подходит ни один из двух вариантов декларирования дохода от сдачи квартиры, рекомендуемых государством, тогда я могу предложить вам еще один вариант — третий, который тоже является полностью законным, но о котором наше государство по странной «забывчивости» старается помалкивать в статьях, посвященных аренде жилья. Именно этот третий вариант декларирования позволит вам не только спокойно спать, задекларировав все доходы от сдачи недвижимости в аренду и заплатив все положенные по закону налоги, но и позволит сделать это с наименьшими финансовыми потерями для себя. Хотите узнать подробности? ОК! Я готов дать вам консультацию. Правда, хочу сразу предупредить, моя часовая консультация на тему декларирования доходов от сдачи недвижимости в аренду будет платной и обойдется вам в 75 евро, но эти деньги вы вернете себе в первый же месяц, начав декларировать свои доходы от сдачи квартиры именно по этому варианту. Так что думайте! Если решите встретиться, звоните и мы договоримся с вами о нашей встрече …
Мой телефон — 372+5082519 (в рабочие дни с 12 до 18).